ワーママはるの経験+学びの引き出し

37歳/フルタイム、5歳2歳兄弟ワンオペ育児中。不妊治療、母業、知育、投資、効率化について日々、徒然なるままに。

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ワーママこそ教育費のための不動産投資④購入条件と物件価値の計算法を知る

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フルタイム、ワンオペ育児、年長+2歳兄弟(不妊治療)ワーママはる

@wa_mamaharu です。

 

 

前回の続きです。

 

www.wa-mamaharu.com

 

 

 

新築アパートにしろ、中古にしろ

購入条件を決めないと買えない!

という事でワーママの私が選んだ購入基準はこれ。

 

 

 

 

ワーママが不動産投資に求めること

 

教育費のため!ですから、

私は毎月の収入(キャッシュフロー)を重視しました。

 

「学費や習い事月謝に使いたい!」

「私が急に会社を辞めても大丈夫!」

 

でも、ここから他の条件ってどう決める?

まずは、不動産投資でこれだけは嫌!怖い!

を書いてみました。

裏を返せば、怖い事態が起きないことが条件になります。

 

 

不動産投資で怖いのは何か?

 

遠方の物件からの急な呼び出し。管理出来ない!

=住んでる場所から車で1時間以内の物件。

 

 

売る時に売れないものは困る!

=立地。最悪、戸建に土地が売れる場所。

 

 

空室が増えて給与からローン手出しは怖い!

=最悪アパートの半分が空室になっても、ローン返済が出来る物件。

=金利の低い融資か、利回りが高い物件。

 

 

手持ちの資金を減らしたく無い! 

=サラリーマンの信用を使う。フルローンか頭金1割程度で融資がつき、3年以内に手出し現金が戻ってくる物件を探す。

 

 

ざっくり、こんな感じで浮かべました。

嫌な事や困ること=それを避ける物件が希望条件。

  

 

 

不動産購入希望条件を決める

 

なんとなく希望条件が見えてきたので整理。

 

 

 手間のかからない新築アパートを買いたい!

  • キャッシュフローが毎月出るもの
  • 融資がつきやすい
  • 車で1時間以内
  • 空室が半分になってもローンを返せる
  • 売るときに売れる場所

 

 

 

そこから、新築アパート建設会社、不動産屋(新築アパート斡旋有)にコンタクトを取りました。

こちらの資産状況と購入希望条件を伝えて物件情報をお願いしました。

 

 

投資物件紹介から気づいた大事な条件

 

その後、企画段階の新築アパート2棟!

不動産屋さんから中古になりますがと2棟!

 

 

全物件がよく見え、全物件が気になる

 

土地、建物、場所、立地、ターゲットなど

色々物件特徴を紹介されると

全てが良さそう。でも全てがダメ。

の気持ちになります。

 

「立地は良いけど毎月10万円」

「毎月20万円だけど駅から20分」

「建物は良いけど、単身アパート乱立エリア」

 

そもそもこの物件、買っていいの?どうなの?

条件は伝えていてもわからなくなりました。

 

そこでふと気づきます。

客観視出来る指標が必要!(遅い)

 

 

 

 

投資物件の価値を計算してみた!

 

 

積算価格ってご存知ですか?

土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定したものです。

 

積算価格とは?積算価格と収益価格の意味から計算方法・注意点を徹底解説 | ソーシャルレンディング・不動産投資クラウドファンディング OwnersBook

 

例えば

土地1000万円、建物1000万円なら合計2000万円。

2000万円の価値なら2000万円貸しましょう!と銀行が参考にします。

 

でも不動産が分からなくなるのは、2000万円なのに5000万円で紹介されます。

 

え?3000万円は何?

 

積算価格と実勢取引価格が違うのです!!

 

だんだん分からなくなってきますよね。

私もです。

 

 

積算価格は路線価から算出されています。

(厳密には色々基準あり)

財産評価基準書|国税庁

 

でも路線価より、人気のある土地は価格が高い!

実勢価格(現状取引)はこちら!

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

 

例えば1000万円の土地でも

実勢取引価格が2000万なんてことも!

 

土地2000万円+建物1000万円=3000万円

 

でも5000万円で紹介されます。

え?3000万円でしょ!?

 

はい。しかしこんな理由で上がります。

 

「場所がいいから収益取れるでしょ!」

「今後値上がりするよ」

「欲しい人が沢山いるからね」

「新築なら販売会社の利益が乗っているからね」

などなど。

 

 

 

自分の条件と物件価格の妥当性を検討、

納得して購入必要があり!

 

 

 

まとめ

  

まずは希望購入条件を決める

嫌なことから購入条件を探す

客観的物件評価を知るべし

 

不動産投資、自分の投資方針が肝心ですね。

 

私は、投資信託や株の経験あり。

でも全て手持ち現金での投資です。

 

ワーママのメリットを棚卸しして

会社員の信用があるうちに購入したかった。

 

 

投資と投機は違います。

じっくり検討して教育費のための資産運用中です。

 

 

結局、どんな不動産を買ったの?

それはまた次回に!