ワーママはるの経験+学びの引き出し

37歳/フルタイム、5歳2歳兄弟ワンオペ育児中。不妊治療、母業、知育、投資、効率化について日々、徒然なるままに。

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ワーママこそ教育費のための不動産投資⑤私が買った物件第一号はこれです

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フルタイム、ワンオペ育児、年長+2歳兄弟(不妊治療)ワーママはる

@wa_mamaharu です。

 

 

前回の続きです。

www.wa-mamaharu.com

 

 

 

 

①明日、会社を辞めても良いように副収入を作るべく不動産投資を決意

②新築アパートを買うと決め

③新築アパート購入経路を調べて

④購入希望条件と物件価値を計算をした!

までやってきました!

 

さあいよいよ購入か?!

という事でワーママの私が選んだ購入基準はこれ。

 

 

 

 

紹介された不動産物件たち

 

①1LDK6戸 駐車場5台 主要駅に直結する地下鉄最終駅 駅まで徒歩13分 

6300万円 利回り7% 

 

②大学近くの物件 1K8戸 駐車場は無し。地下鉄からは徒歩8分

5700万円 利回り7,3%

 

③県外 大きな高速道路インターチェンジ近く 巨大ショッピングモールあり

1LDK×6戸 JR駅から徒歩11分 6400万円 利回り8%都市 

 

二社からの紹介。

他にもあったのですが、実際に不動産屋さんと接して不安に感じた業者はすぐに外しました。

 

 

不動産投資のリスクを計算する

まず不動産投資の収支計算をした

 

銀行に物件プランを示し、金利は何%、融資金はいくら、何年ローンなら可能か聞きました。

 

銀行にもランクがあり、いわゆる都市銀行は、私のような個人は相手にしません。

私は不動産屋さん紹介の地銀、個人で別の地銀に当たって(いわゆる県名が付く銀行)

みました。

 

すると個人不動産投資に積極的な時代背景もあり、

金利1%のフルローン(物件金額全て)か1割以下の頭金でOKとの回答。

(その差は購入物件しだいと)

 

つまり利回り7%の物件なら、金利1% を引いた6%が収益になります。

(もちろん、ここから税金や管理料など必要経費は除いていきます)

 

次に家賃収入50%をローン返済額が超えないようにするには?計算しました。

(半分空室になってもローンが払える)

 


Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

 

具体的には、金利を下げるか、頭金を増やすか、返済期間を延ばすかなどになります。

私の場合はすでに1%金利、30年提示がもらえたので、ここは頭金で調整です。

 

この時点で頭金を何百万円も出す必要のある物件は見送りました。

(自己資金が3年以内に回収出来る事を目標とした。例:初期必要経費が300万なら、毎年100万ずつ利益があれば3年以内に回収)

 

加えて、前回紹介した路線価や実勢取引価格から

財産評価基準書|国税庁

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

 

積算価格を予想して、あまりに土地価値の低い物件は外しました。

(売るときに大損しそう)

 


不動産投資にだまされるな-「テクニック」から「本質」の時代へ (中公新書ラクレ)

 

物件を取り巻く状況をチェック

現地確認(見に行く)

当たり前ですよね。

特にお隣さんや、昼夜の雰囲気が違う町もあるので2回は見に行きました。

車で1時間以内に行ける物件と決めていたので、良い家族ドライブでした。

 

人口動向を調べる

今後10年の人口予想(年代別)が役所のHPに載っているので調べました。

ターゲットとしている層が減ると借り手が少なくなるかなと。

ただ人口減少の日本ですから、あくまで参考に。

 

他の競合物件を調べる

SUUMOなどを使って、同地区の他アパートの状況(空室、家賃、設備など)を調べました。また近隣の築10年以上アパートも調べて、家賃下落を想定してみました。

 

需要を調べる

地図での賃貸ニーズが見れます↓こちらで賃貸ニーズをチェックです。

見える!賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資

 

実際に物件周りを歩く

ターゲットとした借り手(社会人5年目、大学生など)を想定して、物件付近を歩いてみました。

すると意外な場所に飲食店、駅までの雰囲気などを感じ、見えない価値を感じることができました。

 


不動産投資1年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

 

購入前に家族で決めたこと

 

夫の信用を毀損しない。

 

これです。

私も会社員なので、全て私の信用でやれる範囲にて実行しました。

 

なぜなら!

不動産投資で怖いのは、ローンが払えなくなり破たん、借金ではないでしょうか?

もしくは売るときに大赤字。

 

私に何かあれば離婚して子どもに迷惑かけないように、こう決めました。

 

結果、購入したのはこの物件

 

③県外 大きな高速道路インターチェンジ近く 巨大ショッピングモールあり

1LDK×6戸 JR駅から徒歩11分 6400万円 利回り8%

 

こちらを購入しました。

 

大きな高速道路があり、そこから各県につながっている場所です。

地方で一番大きいアウトレットやショッピングモールがあり、物流の要めの地区で(Amazonなども巨大倉庫あり)人口が唯一この市だけ増加予想。

昨年から税制優遇で企業誘致もしており、企業が減ることは無さそうでした。

しかし、働く人々のシングル賃貸ニーズのわりに、ファミリー物件しかない地区。

 

収支計算では半分空室でも成り立ち、30年1%金利で手出しは300万円弱(初期費用)。

土地価値がそこまで高くないのですが、満室経営(キャッシュフロー、毎月収入)をできるだろうと見込んでこの物件をお願いしました。

 

 

しかし!不動産屋さんに連絡すると

すでに購入希望3番手でした!

えー!ワーママはすぐに決めれないのです。

 

ところが、スルガ銀行問題が表面化。どうなの?!となり始めたときでした。

1番手が(10億ほど物件持っている方とこっそり不動産屋さんから聞く)

希望額で融資が下りず!収支が合わないと見送り。

 

2番手の方は全ての資産証明がそろわず!

(この時から、借りる側の資産証明を銀行から求められるようになったそうです、当たり前)

 

結果として、私が購入可能になりました。

 

 

まとめ

  

候補物件を選ぶ

すぐに物件調査をする

購入前に家族で決めごとをする

購入意思を示す

 

 

①~⑤と長くなりましたが、これが私の不動産投資の始まりです。

今思えば、もっとこうすればと思うのですが、

本当に情報が無い中、少しづつ調べてここまで来ました。

 

 

そして情報はお金払ってでも確実な人から得るべきと思いました。

なぜなら、成功している不動産投資家は表に出てこないのです!

その後、知り合いから紹介してもらった投資家さんとお話して大変勉強になりました。

 

 

今回私がまとめたのは、

あの時の自分が知りたかったことです。

どこかのワーママの一助となれば幸いです。

 

あ!

ちなみにこの物件、法人を作って買ったのですが

それはまた次の機会に!

 

 

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