不動産投資

ワーママの不動産投資② 初心者でもこれは抑えておこう!購入物件検討編

よし!定期収入(給与)以外の副収入を作ろう!そこで私は、ワーママでありながら不動産投資を始めることにしました。

なぜなら「子供に何かあって仕事を失っても、収入が途絶えない人生が送りたい」から。

でも不動産ってどこで買うの?どうやって買ったら良いの?

ただのサラリーマン。不動産投資でみるべきポイントが分かるわけがない。とはいえ、購入物件に失敗したり、騙されたくない!

銀行にどう交渉してお金を借りたら良いのか、個人で買うのか、法人を作るのか。

不動産投資をしてみたいけど、実際は分からないことだらけでした。そこで今日は、購入物件検討したお話。

 

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ワーママ、初心者がどう不動産投資を始めるのか

 

実は私、4年ほど前に「不動産投資」を検討したことあるのです。あれは2014年、長男の育休中(今回は次男育休中、苦笑)

  • どんな物件を買って良いのか分からない
  • 銀行にどうやって接していいのか分からない
  • 買った後の運営方法が分からない
  • 税金対策、出口戦略(売却)が分からない

「分からない」事しかない!考えるだけで憂鬱。産後の思考力では限界だ・・・。一度購入を見送っていました。

そこで、今回は実際に不動産投資をしている大先輩(物件価格トータル5億以上を所持)に意見を聞いてみました。

不動産を買うときに希望があるよね?それをまず整理したら良いよ。それで買える物件が決まってくるから!

まずは不動産投資の優先事項を書き出す事を勧められました。本を読みまくって、(>>>不動産投資初心者にオススメの本)希望条件を描いてみました。

 

  1.  定期収入目的なのでキャッシュフロー(毎月入ってくるお金)が大事
  2.  自己資金は少なめ (サラリーマンの強みで融資を使いたい)
  3.  売却するときの出口が見えやすいもの(毎月収入があっても、売るときにマイナスなら相殺されてしまう)

 

不動産投資の悪徳業者に流されぬように、希望の優先度を決めることが大事と言われました。

不動産投資| 候補物件を考える

 

希望条件は決めた!じゃあどんな投資物件を買ったら良いの?

  • マンションの一室?一戸建て?アパート?
  • 新築?中古?
  • 木造?鉄筋コンクリート?
  • 地方?都心?

これらの組み合わせだけで、無数の物件が存在します。

そこで、再び不動産投資をやっている先輩に相談してみたよ!

私の条件(定期収入狙い、自己資金は少なめ、売却もあり)と背景(ワーママ、時間がない、メンテナンスに自信ない)なら

主要都市にある物件、融資を使って、5000万〜1億円の築年数の浅い一棟モノ(アパートやマンション)」とアドバイスされました。

そこで5000万円前後の新築アパートを購入物件候補にしました。

どうやって新築アパート、候補物件を買うの?

 

中古投資物件は主に不動産屋さんに情報があります。不動産屋さんが自分のお客さん達に声をかけていき、売れなかったら、ネット(レインズから)のオープン情報へ流れます。

つまり、良い投資物件はネットなどの表に出る前に売れてます。

ワーママが不動産屋さんと懇意にして、ネットに出回る前に良い物件を紹介してもらうなんて、ハードル高すぎですよね?どうやったらいいのか…。

新築物件候補ならそこまで気になくて良いよ。良い会社を見つけたら、表に出る前の物件を「買えるお客さん」と思ったら教えてくれるから。

先輩曰く、中古と異なり、新築アパートは建設や販売会社に情報があります。(自分で土地から探して建てる場合は別)

つまり初心者でも良い建築会社さんに巡り会えば購入可能。

新築アパートのメリット

①業者が企画した投資物件から選べる

 

新築アパート販売会社は、土地を購入して設計して自社の物件をたてて売る!つまり建売アパートになります。

膨大な中古情報から宝物を見つけるのが楽しい!という不動産好きもいます。しかし瞬時に対応できないワーママ、それだと買えないんです・・・。

②決断までに少し時間がかかっても良し

 

中古物件は情報を見つけて15分後に購入希望が入ってた!なんて事は有ります。

仕事してるワーママには無理でしょう。保育園だって15分後には

皆欲しい良い物件は一緒なので問い合わせが遅れると完全に不利です涙。

新築アパートなら情報もらってすぐその場で決断とならず、少しは検討時間が取れます(プラン段階から打診が来る)

家族にも相談したい、夜にゆっくり検討したいなどワーママニーズが叶います。

③手間が少ない 

 

新築なので、修繕が必要なのはまだ先。一般的には10年程度は大きなメンテナンスが不要とされます。また新築は入居者も入りやすい。(しかし新築プレミアと言われる一時的な家賃上昇にならないように、周辺家賃の調査と相場観が重要)

初心者は、手間がかからないとされる新築で、運用スタートし、キャッシュフロー(定額家賃収入)を貯めながら、大家業の勉強することができるのも魅力の一つ。

新築アパートのデメリット

①利回りが低いケースが多い

 

新築なので利回り(利益)は低い場合が多いです(逆に高いと怪しい物件のケースも)

そこをサラリーマンの属性を使ってどのくらい融資(借り入れ金額)の金利を下げれるかこれがポイントになります。(地銀で1%以下でローンが組めるなら、8%の物件でも単純利回りは7%です。これが2.5%のローンなら5.5%まで利回りが下がります)

②変な業者に当たると最悪の可能性も

 

カボチャの馬車事件ご存知ですよね。素人の私が見てもおかしいです。だって金利4.5%!シェアハウス家賃相場もおかしい。空室が少しでも出たら即アウトですね。

このように、自分が勉強せぬまま、業者の話を鵜呑みにしてしてしまうと失敗します。

投資はあくまで自己責任。誰かがこう言っているでは無く自分にあった投資スタイルを見つけることが肝心と学びました。

 

 

まず、不動産投資をしてみたいと思ったら自分の資産と希望する得たい家賃を知ることをおすすめします。(当たり前)

不動産投資は自分の希望によって、取れる手法が異なる上に、買える物件も違うよ。

ワーママは時間がないので、欲しい物件を絞って活動していくほうが効率的です。私は新築アパートにしようと絞りましたが、みなさんも「これ」という物件が思い浮かぶはずです。

 

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