不動産投資

ワーママの不動産投資③ 新築アパート販売会社を探す編

さて、ワーキングマザーの不動産投資。何を買うのか?条件から照らし合わせて「新築アパート」を買いたいのは分かった!

ではここから、どうやって新築アパートを見つけるのか?

今日は私が新築アパートを見つけた方法についてご紹介します。

(自ら土地から購入して、建築会社を探してアパートを建てる場合は参考になりません。土地込みで販売する物件を購入する前提でお付き合いください)

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新築アパート販売の仕組みは?

 

小さな建築会社から大きな建売業者まで、沢山ありますが、ざっくり2つの経路で販売されています。

  1.  不動産業者(新築アパート建設)が自ら販売する
  2.  業者間の情報ネットに載せ、他の仲介業者に販売してもらう

 

①と②の違いは手数料です。

  1.  自ら売れば手数料払わなくて済む。
  2.  人に売ってもらったら手数料がかかる。

手数料払わなくていいのなら、販売会社さんは①で売りたいですよね。

 

そのため新築アパート販売会社さんは、まず知っているお客さんに声をかけて販売していきます。

 

つまり!良い物件はネットに出回る前に売れています!

販売会社さんに、先に情報を紹介してもらえるような「買いたい、買える(融資がつく)お客」と認識してもらう必要があるのです!

どうやって新築アパート販売会社を探すか?

 

ちなみにネットで「新築アパート 販売」と検索しただけで約 13,600,000 件!!

これは時間の無いワーママには見つけられません・・・(砂金探しか)

どうしたらいいのか?すると、例の大家さん先輩から助言が有りました。

>>>前回の記事「初心者でもこれを押さえておこうの回に登場」

新築アパート販売会社の選定基準を一緒に決めようか?

会社の規模が大きすぎず小さすぎない

 

年間50-60棟の建設規模で会社。社員数が30人以上100人程度のイメージです。

大きすぎると営業と設計、その他の利害が統一しにくい。責任の所在や、情報伝達も不安。何より私が営業の力で押し切られる不安も。

1か月で4〜5棟くらいの建設規模だと、設計士から営業まで社員間の情報伝達がスムーズだし、ほとんどの社員が物件把握している率が高いよ。販売ノルマも少ないし、資金繰り悪化も少ない事業規模。突然倒産のリスクも少ないね。

 

また希望購入地区が地方都市なので、その地区の不動産を知ってる会社が良かったです(都会ほど会社規模が大きく、カバーエリアが広範囲)

販売からの賃貸管理ルートがある会社

 

売ったら終わりではなく、客付けまでの賃貸管理をしてる関連会社があるところがいいよ。

良い物件を作って販売しないと、ずっとオーナーさんと付き合えないし、管理料ももらえない、さらに次のお客さんになる可能性もゼロになるから。

「売ったらサヨナラ」にならないためにも、長いお付き合いになる賃貸管理まで(もちろん管理会社は途中変更可です)考えている、もしくは自社に持っている会社がオススメとのこと。

サブリース(一括借り上げ、家賃保証)をしていない

 

30年一括借り上げ!の手法。ただでさえ大家業は空室リスクとの戦いなのに、保証なんて怪しいよね。

家賃コントロールや主導権が、購入会社に渡るので私的にはNGです。

複数の銀行とお付き合いある

 

「この銀行融資しか受けません」なんて銀行の指定とか怖いですよね (某スル〇とか)

無理な融資を引き出して買わせようとしてない?!と不安になるので、こちらから銀行指定が可能な会社が安心です。

ここまで決めたら、あとはホームページを見て良さそうな会社をピックアップ。

分からない時は一社だけ決めて、営業さんに「御社のライバルは?」と聞いてください。そこにコンタクトしてみる( •̀ᴗ•́ )/も手ですよ。

 

新築アパート会社にコンタクト

 

さあ候補会社が見えてきた!

ここからコンタクトを取ります。

「良い物件あれば教えてください!」ですね。まともな会社ならホームページに問いあわせページがあり、ここからアクセスすると連絡がきます。

とはいえ、コンタクトを取る前にやるべきことは、まだ有ります。

自分の資産把握

 

販売会社さんが本気で自社物件を紹介しようと思う人はどんな人だと思う?

「物件を買えて、お金を返せる人」です。

「ご資産はどのくらい?負債はありますか?」「・・・。無言」こんな人には不安で、物件情報なんて紹介しないですよね。

 

まず自分の資産を把握しましょう。可能ならエクセルにまとめてください。資産と負債がわかるものがいいですね。調べれば無料でネットにたくさん落ちています>>>例:家計の資産管理簿

私は年収、勤続年数、家族構成(夫の年収、資産も)、銀行別預金、子どもの貯金、保険、ローン残高、全部一覧にしました。

現在の資産状況(負債も含めて)が明確になります。自分の現状を把握した上で問い合わせます。

とはいえ、個人情報なので、出す相手を選ばないとカモにされるケースも有ります。初回面談時には、まずは口頭で話して様子見してくださいね↓(参考本)

 

 

購入希望物件条件を決める

 

じゃあ、販売会社さんと話して、どんな物件を探しているのか説明できる?(場所、建物の間取り、予算など)

「すみません。洋服探してるんですけど~」「はい。サイズは?用途は?色は?金額は?」「まだ決めて無くて~」「・・・。」

これだと買えませんよね?!買えません!物件どころか、洋服すらコレでは買えません。

私が一番悩んだのはここ!どんな物件が欲しいのか?すごく迷いました。

何を買ったら良いのか・・・。いわゆる自分の不動産投資方針です。どんな物件が欲しいか?立地?利回り?1K?ファミリー?戸建て?

知識が増えていくと、考えは変わりますが、まずは現時点での「購入希望物件」優先度と希望を決めましょう。

ちなみに「立地も利回りも価格も何もかも全て良い!」という物件は存在しないよ(あっても私達の耳に入る前に既に売れている)

 

基本的知識は不動産投資では必須!勉強は続けておくのがポイント。

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まとめ

 
新築アパート販売経路を知る

購入したい会社を選ぶ基準を決める

会社に問い合わせる前に自分の資産と投資方針を知る

 

不動産投資、知ること、決めることが多すぎて心折れかけますよね?!(私は折れかけた)でも参入障壁がある分野だからこそ、勉強して不動産を購入すれば資産化するし、ビジネスの基本が学べます。

ワーママは時間がない!でも不動産投資に興味がある!少しでも役立つ情報になれば、私が悩んだ過程、ご参考になれば嬉しいです。

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