不動産投資

ワーママの不動産投資⑤ 私が買った不動産物件第一号はこれです|選び方・ポイント

ワーママの固定収入として、定額収入を給与以外に増やしたい!そんな思いで始めた「不動産投資入門」やっと購入を決めました。

不動産投資のいろはを迷いながら、進めてきて

いよいよ最終段階⑤購入までやってきました!

さあいよいよ購入か?!

という事で、ワーママの私が選んだ不動産投資用の購入物件はこちらです。

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紹介された不動産投資用の物件

 

①1LDK6戸 駐車場5台 主要駅に直結する地下鉄最終駅 駅まで徒歩13分 

6300万円 利回り7% 

 

②総合大学近くの物件 1K8戸 駐車場は無し。地下鉄からは徒歩8分

5700万円 利回り7,3%

 

③県外 大きな高速道路インターチェンジ近く 巨大ショッピングモールあり

1LDK×6戸 JR駅から徒歩11分 6400万円 利回り8%

 

二社からの紹介。他にもあったのですが、実際に不動産屋さんと接して不安に感じた業者はすぐに外しました。3軒候補物件を検討してみることにしました。

不動産投資の収支計算をする

まず銀行に融資条件を打診

 

早速、融資を引く場合の条件を調べました。借り入れ予定銀行に物件プランを示し、金利は何%、融資金はいくら、何年ローンなら可能か聞きました。

銀行にはランクがあり、いわゆる都市銀行(UFJなど)は、私のような個人は相手にしません。私は不動産屋さん紹介の地銀、個人で別の地銀と2行に当たってみました。(いわゆる県名が付く銀行)

すると個人不動産投資に積極的な時代背景もあり(2017年)、金利1%のフルローン(物件金額全て)か1割以下の頭金でOKとの回答。(購入物件で条件調整あり)

つまり利回り7%の物件なら、金利1% を引いた6%が収益になります。(もちろん、ここから税金や管理料など必要経費は除いていきます)

 

 

次に家賃収入50%をローン返済額が超えないようにするには?計算しました。(半分空室になってもローンが払える)

具体的に、返済率50%を維持するために出来る事は、金利を下げるか、頭金を増やすか、返済期間を延ばすかなどになります。私の場合はすでに1%金利、30年提示がもらえたので、ここは頭金で調整です。

この時点で頭金を何百万円も出す必要のある物件は見送りました。

自己資金が3年以内に回収出来る事を目標とした。例:初期必要経費が300万なら、毎年100万ずつ利益があれば3年以内に回収)

購入予定物件の積算価格の計算をする

加えて、路線価や実勢取引価格から積算価格を出してみました。

財産評価基準書|国税庁

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

ワーママの不動産投資④ 不動産投資条件と積算価格を知る|アパート購入さあいよいよ第4弾! ワーキングマザーが不動産投資で、新築アパートを買うのか買わないのか!?買えるのか?! >>>① 不動投資、決...

あまりに土地価値の低い物件は外しました。(売るときに大損しそう、出口戦略、キャビタルゲインが得難い物件)

投資用物件の状況をチェック

現地確認(土地を含めて見に行く)

お隣さんや、昼夜の雰囲気が違う町もあるので2回は見に行きました。今回の購入物件は、車で1時間以内に行ける物件と決めていたので、良い家族ドライブでした。

実際に物件周りを歩きます。ターゲットとした借り手(社会人5年目、大学生など)を想定して、付近を歩いてみました。すると意外な場所に飲食店、駅までの雰囲気などを感じ、見えない価値を感じることができました。

人口動向を調べる

今後10年の人口予想(年代別)が役所のHPに載っているので調べました。都道府県別でも調べる事は出来るので、購入地区選定にも重要ですね!

ターゲットとしている層が減ると借り手が少なくなるので、著しい人口減少予想地区は避けます。ただ人口減少の日本ですから、あくまで参考程度に!

他の賃貸競合物件を調べる

SUUMOなどを使って、同地区の他アパートの状況(空室、家賃、設備など)を調べました。また近隣の築10年以上アパートも調べて、家賃下落を想定してみました。

賃貸需要を調べる

地図での賃貸ニーズが見れます↓こちらで賃貸物件がどのくらい需要があるのかをチェックです。

見える!賃貸経営 | LIFULL HOME’S 不動産投資

 

不動産投資前に家族で決めたこと

 

夫の信用を毀損しない。

夫を巻き込んで名義を借りたりしないことにしました。私も会社員なので、私の信用でやれる範囲で不動産投資(借り入れ、頭金の用意など)しました。そのために法人を作って購入することにしました。

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不動産投資で怖いのは、ローンが払えなくなり破たん、借金ではないでしょうか。もしくは売るときに大赤字で結局、損して終わる。

私が失敗しても子どもに迷惑かけないように、夫とは離婚すれば良いと夫婦で話して決めたよ。

購入した不動産投資物件

 

購入希望物件は③

県外 大きな高速道路インターチェンジ近く 巨大ショッピングモールあり
1LDK×6戸 JR駅から徒歩11分 6400万円 利回り8%

地方で一番大きいアウトレットやショッピングモールがあり、物流の要めの地区で(Amazonなども巨大倉庫あり)法人契約も狙っています(実際8部屋中2部屋は法人契約になりました)

人口推移も唯一この市だけ増加予想でした!

昨年から税制優遇で企業誘致もしており、企業が減ることは無さそうでした。そして働く人々のシングル賃貸ニーズのわりに、ファミリー物件しかない地区。

収支計算では半分空室(ローン返済率50%以下)でも成り立ち、30年1%金利の借り入れで手出しは300万円弱(初期費用)

土地価値がそこまで高くないのですが、満室経営(キャッシュフロー、毎月収入)をできるだろうと見込んでこの物件を購入希望しました!

しかし!不動産屋さんに連絡するとすでに購入希望3番手でした!

えー!ワーママはすぐに決めれない!これだけ計算して見に行ったのに買えないの?!

ところが、1番手の購入希望者さんが(10億ほど物件持っている方とこっそり不動産屋さんから聞く)希望額で融資が下りず!収支が合わないと見送り。

2番手の方は全ての資産証明がそろわず!(スルガ銀行問題以降、借りる側の資産証明を銀行から求められるようになったそうです、当たり前)

 

結果として、私が購入可能になりました。

①~⑤と長くなりましたが、これが私の不動産投資の始まりです。

今思えば、もっとこうすればと思う事は多々あるのですが、本当に情報が無い中、少しづつ調べてここまで来ました。

今回私がまとめたのは、あの時の不動産初心者の自分が知りたかったことです。どこかのワーママ、不動産初心者さんの参考になれば幸いです。

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