不動産投資

ワーママの不動産投資④ 不動産投資条件と積算価格を知る|アパート購入

さあいよいよ第4弾! ワーキングマザーが不動産投資で、新築アパートを買うのか買わないのか!?買えるのか?!

新築アパートにしろ、中古にしろ、購入条件を決めないと買えない。と改めて気がついた。私が悩みに悩んだ投資用不動産の購入基準、そして物件価格の価値計算(積算)についての学びをご紹介します。

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ワーママが不動産投資に求めること|キャッシュフローを考える

 

私の大目標は、仮に会社を辞めても、定期収入を得る(子供の教育費)のための不動産投資。

「学費や習い事月謝に使いたい!」「私が急に会社を辞めても大丈夫!」

定期収入=毎月の家賃収入(キャッシュフロー)を重視しました。

でも、ここから他の条件ってどう決める?

まずは、不動産投資で起きたら怖い事を書いてみました。裏を返せば、この怖い事態が起きないことが条件になります。

不動産投資で怖いのは何か?

 

  1. 遠方の物件からの急な呼び出しがある。急に行けないので管理が難しい。=住んでる場所から車で1時間以内の物件。
  2. 売る時に売れないものは困る!=立地でカバー。最悪、戸建にしても土地が売れる場所。
  3. 空室が増えて、ローン返済が滞る物件=最悪アパートの半分が空室になっても、ローン返済が出来る物件(返済率50%以下)もしくは金利の低い融資か、利回りが高い物件。
  4. 手持ちの資金を減らしたくない! =サラリーマンの信用を使う。フルローンか頭金1割程度で融資がつき、3年以内に手出し現金が戻ってくる物件を探す。

ざっくり、こんな感じで浮かべました。

嫌な事や困ること=それを避ける物件が希望条件としてあげると、わかりやすいですね。

 

不動産購入希望条件を決める

 

なんとなく希望条件が見えてきたので整理。

これを見たら、君はやっぱり、手間のかからない新築アパートがいいんじゃない?

  • キャッシュフローが毎月出るもの
  • 融資がつきやすい
  • 車で1時間以内
  • 空室が半分になってもローンを返せる
  • 売るときに売れる場所

ここから、調べておいた新築アパート建設会社と不動産屋(新築アパート斡旋有)にコンタクトを取りました。こちらの資産状況と購入希望条件を伝えて物件情報をお願いしました。

投資物件紹介から気づいた大事な条件

 

その後、企画段階の新築アパート2棟!不動産屋さんから中古になりますがと2棟紹介。

全物件がよく見え、全物件が気になる。土地、建物、場所、立地、ターゲットなど色々物件特徴を紹介されると全てが良さそう。でも全てがダメ。の気持ちになります。

  • 「立地は良いけど定期収入はローンひいて毎月10万円」
  • 「毎月20万円入るけど、駅から20分」
  • 「建物は良いけど、単身アパート乱立エリア」

 

そもそもこの物件、買っていいの?どうなの?条件はあるけど、わからなくなりました。やっぱり、客観視出来る指標が必要!(遅い)

投資物件の価値を計算してみた!

 

積算価格ってご存知ですか?

土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定したものです。

積算価格とは?積算価格と収益価格の意味から計算方法・注意点を徹底解説 | ソーシャルレンディング・不動産投資クラウドファンディング OwnersBook

 

例えば、土地1000万円、建物1000万円なら合計2000万円。

2000万円の価値なら2000万円貸しましょう!と銀行が参考にします。

しかし!不動産投資で迷う一番の理由。

積算価格2000万円なのに、この物件は価格5000万円で紹介されます。え?3000万円は何?積算価格(銀行評価)と実勢取引価格(実際の売買評価)が違うのです!!

だんだん分からなくなってきますよね。私もです。

積算価格は路線価から算出されています。(厳密には色々基準あり)

財産評価基準書|国税庁

でも路線価より、人気のある土地は価格が高い!その価格を実勢取引価格と言います。

実勢価格(現状取引)は地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省で過去取引価格から推察して閲覧可能。

例えば1000万円の土地でも実勢取引価格が2000万なんてことも!

分かった!じゃあ実勢取引価格で土地2000万円+建物1000万円=3000万円ね!

いえ、でも5000万円で紹介されます。え?3000万円でしょ!?

はい。しかしこんな理由で値段が上がります。

「場所がいいから収益取れるでしょ!」「今後値上がりするよ」「欲しい人が沢山いるからね」「新築なら販売会社の利益が乗っているからね」などなど。

需要と供給で値段が決まる世界=不動産投資

物件価格の妥当性を検討してから購入する必要が有ります。

 

まとめ

 
まずは希望購入条件を決める

嫌なことから購入条件を探す

客観的物件評価を知るべし

 

自分の不動産投資方針が肝心ですね。私は投資信託や株の経験あり。でも全て手持ち現金での投資です。銀行から融資をひいて(借金)で買うなんて初めてのこと!そしてこんなに、商品自体の値段が不明瞭会計なのも初めて!

勉強すればするほど、迷ってきましたが、いよいよ覚悟を決めて、そろそろ購入編です。

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