不動産投資

ワーママの不動産投資|ボロアパートリフォーム|ビフォアーアフター大公開

ワーママが多忙の中物件を買ってどうリフォームするのか?!

DIYをすればコスト減(自分でやれば材料費のみ)

しかし!ワーママは時間が無いのです。

子供と過ごす時間を増やすために不動産投資しているのに、子供と過ごす時間を削ってリフォームしてどうする!本末転倒!

という事で、リフォーム業者さんとDIYを併用してボロアパートをリフォームしました。

DIY一本でやるには不安。業者さんと上手く併用してやりたい!そんな方には参考になるかも。

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物件のスペックとリフォーム費用見積もり

 

今回の対象物件状況はこちらです!

  • 築43年
  • 地方都市メイン駅から4つ目の駅徒歩8分
  • 戸建が多い地区でアパートが少ない(よって需要あり)
  • 3部屋(2DKが2戸、 3LDKが1戸) 2DK 一つのみ入居中。
  • 水回りの難易度高、2DKは和式便所、 3LDKはバランス釜

外装(屋根、外壁塗り直し)を40年近く手に入れてないので、ボロボロです。

外装+内装で300万以内に収まるようにリフォームプランを練ります。

 

戸建ニーズのある土地なので、10年ちょっと運用したら壊して、戸建分譲などを計画しています。

物件のビフォアー

 

なかなかお金がかかりそうです。

外装は築43年塗り直しをしてないので、壁がボロボロでした。

屋根の部分も塗装や瓦変更などしていないので、今後の雨漏りリスクから屋根入れ替えの前に塗装の必要がありそう。

ボロアパート外装

内装:1階(3DK)

43年間同じ方が住んでいてリフォームしてきなかった!
砂壁はボロボロ落ちているし、何より床がふかふか、歩くと波打つ感じで、床が腐っているのかと不安・・・。

1階玄関 1階和室 1階キッチン 1階 襖なし 

洗面所 1階トイレ 

 

キッチンなどは、入居者さんが勝手にペンキを塗っていて、柱にはみ出しまくり!

おまけに襖がない!や襖紙を勝手に貼り直し(素人仕事で寸法合ってない)などで、なかなかヘビーな中身です。トイレだけは奇跡的に洋式でした。

2階(2DK)

2階キッチン 2階和室 2階トイレ 

2階は和室二間とキッチン。
トイレが和式なのですが、スワレットが置いてあり、なんちゃって洋式になっています。

トイレを洋式にするかしないかで大きく費用が変わりそうな部屋です。

 

物件のリフォーム計画と見積もり

 

まずは業者さんに依頼して見積もりを取ります。

私が普段お願いしている内装屋さんで、ざっくりした見積もりをもらいました。

外装費用:160万円

  • 壁130万円
  • 屋根(瓦塗り直し)30万円

 

内装費用:1階  100万円

  • 床(廊下、キッチン、洗面所、和室3つ→板から貼り替えてクッションフロアへ)
  • 壁紙 全部屋 砂壁→クロス貼り
  • 襖撤去と、一部は襖貼り替え(取手付け替え)
  • 割れている窓ガラスの交換
  • 閉まらない網戸の交換
  • 玄関ドア(片面)をダイノックシート
  • コンセントスイッチ交換
  • キッチン、洗面台交換
  • 以前の住居人が勝手に塗ってはみ出しまくってるペンキの塗り直し

 

内装費用:2階 40万円

  • 床(キッチン、洗面所→クッションフロア 和室2つ→畳の表替え)
  • 壁紙 全部屋 砂壁→クロス貼り
  • キッチン入れ替え
  • コンセントスイッチ交換

 

二階のトイレ交換には30万弱かかりそう(壁が狭いので洋式にすると壁からやり直す必要あり)だったけど、家賃反映は2000円くらいと見積もって、今回は見送りました!30万円かけても、取り戻すのに150ヶ月(12年以上かかる)!それなら家賃下げます。

他にも、エアコン交換、火災報知器交換、バランス釜(1階風呂)を給湯器へ変更など他にも費用がかかります。

これは300万で収まらないのではと・・・。

そこで、業者さんに頼む分自分でできる事を分けました。

 

費用節約のために自分でやったこと

 

施主支給(自分で買ってくる)

1階キッチン、1階洗面台、1階洗面所鏡、タオルハンガー、照明(洗面所2箇所)、換気扇、エアコン3台、郵便ポスト、インターフォンは楽天やamazonを駆使して買って支給しました。

エアコンなどの取り付けは分離発注で電気屋さんにお願いします(自己手配)

 

↓インターフォン(13800円、強力両面テープとコーキングで取り付け。私はできないので内装屋のお兄さんが作業している時に千円渡しつけてもらうw)

↑玄関照明はIKEAで購入(1980円、これも内装屋さんが・・略)

 

プロパンガス屋さんとの交渉

悩んだのが、1階のお風呂。バランス釜だったのです。

1階風呂

バランス釜?何それ?と思ったのですが、要はお水しか出ないのでその場で温める風呂。今時入居者さんがつかない・・

そこで、プロパンガス屋さんに電話です。

私が新築アパートを建てた時は、エアコンやら何やらと設備提供してくれたので、ちょっと交渉してみました。

築43年で断られるかなと思っていましたが、10年契約を条件に、1階と2階の給湯機交換、設置をしてくれました。さらにシャワーホース、蛇口交換も!言ってみるものです。

 

自分でDIYもした

それでも、費用がオーバーしそう!どうする!?という事で、自分でできることはやってみました。

↓棚に壁紙を貼る(DIY経験ゼロの私でも出来る!)

2階キッチン前

同じ要領で、室内ドアに壁紙をはる(DIY経験・・・略)

 

 

キッチンの貼り直しと清掃もしました!

2階キッチン   

他にも鏡をつけたり、階段に貼ってあったシールを剥がしたり。

業者さんにお願いすると費用がかかるので「コツコツ」と、子供と遊びながらやったよ!

 

外構の砂利撒きをする

そして意外と費用がかかるのがアパート周りの外構です。

以前の住居人から「雨が降ると水が溜まる、雑草が生える」と言われていたようで、やるしかありません。

  • 雑草抜く
  • 除草剤をまく
  • 砂利をひく

これだけなのに、見積もりは8万円。うーん高い。という事で自分でやりました。

所要時間は半日、会社の後輩2名(日当五千円)とやりました。

↑砂利20kgを20袋、ホームセンターで購入。後輩が軽トラを借りて運んで撒いてくれる(私は運べないので・・・略)

費用は砂利代と除草剤代と後輩の日当で、約2万円でした!!

ゴミ捨ての手配

最後の難関がゴミ!ゴミを捨てるのってお金がめちゃかかります!

特に畳、エアコン、床材などなど。見積もりでもエアコン1台1万円以上、畳は1枚二千円、床材なんて・・・。

自分で捨てるしかない!!しかし、ワーママな上に(言い訳)非力なので、畳などをゴミ処理場に持って行けません(車に乗せられない)

地元の大型ゴミセンターに電話して、処理しました。

そこで、一般家庭は1回8枚の畳まで大型ゴミ引き取り可能と確認して、3回に分けて「大型ゴミ」引き取りをしてもらいました。1枚千円です。他にも洗面台なども大型ゴミにしました(キッチンは無理で、業者引き取り)

エアコンは、専用業者に依頼して1台五千円です。

エアコン

それでも思わぬトラブル

 

さあ!いよいよ床の張り替えと思ったら・・・案の定、シロアリ発見。

シロアリ

もう蟻はいないようです。蟻道がありますが、どうしますか?とのこと。いや処理しますよ。

予定外の駆除代が15万円かかりました。今、気づいてよかった!入居してからだと大変だと言い聞かせて、内装屋さんと作業を見守りました。

シロアリ駆除

 

リフォーム後のアフター大公開

 

そんなこんなでやっとリフォーム完了したアパートはこちらです!

1階リフォーム後

       

2階リフォーム後

 

かかった費用はざっくり300万円!外装費用が多く占めていますが、あー面白かった!

そして業者さん達とお話し、たくさんの知識をもらったり、トラブル対応の段取り力が上がったり、「不動産賃貸業のスキルアップ」になりました。

ワーママ(DIYできない、時間が無い)中での賃貸経営「ボロアパートリフォーム」いかがでしたでしょうか?

自分でやる事と、業者さんに依頼を使い分ければ、ワーママでもボロでも、どうにかなります!

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